來自房地產小白的選屋、首購心得，6大重點一次涵蓋
買房確實是人生大事，尤其對於首購族而言，因此請不要輕易下決定。
深吸一口氣，多吸收相關資訊，多參考其他人的心得，在身心靈狀態都健康的狀態下再簽下合約吧！
前情提要
本篇文彙整Roy身為房地產小白，如何從完全不懂到可以有效的判斷、選擇並買入人生第一間房子的首購心得。
撰文的時間為2023年3~4月，而我們看屋的時間為2022年3月~2023年4月，區域則主要針對台中市市區周遭(北屯、南屯、烏日…etc.)，看屋時間說長不長，說短也不短，但對於我而言這段日子是漫長也艱辛的，特別是正好面臨房價高峰(2022年)以及轉折(2023年)，因此市場上的波動跟買賣雙方的期望都有不少轉換，在這段過程中我也累積了不少經驗、做了不少功課，雖然未必是專家等級，但我想能以首購族的身份來給未來也正迷惘著踏入首購路程的各位一些真心建議。
本文內容大多均為個人心得分享，請斟酌服用，畢竟每個人的需求、背景條件都不同。
1.搞清楚需求
自住還是投資？一開始就畫好界線！
初期我們在看屋時常常會把未來的增值性或轉手性考量進去，當然這兩點都是必須考慮的，只是比重多寡的問題，若你購屋的目的是自住，那就應該在看屋時多把自身的生活習慣及偏好的比重拉高一些。
初期我們看屋時常在兩者(自住/投資)之間徘徊不定，看屋時常會忽略了日常生活中必要的關鍵元素，例如格局、周遭環境…等等，常會出現「為了符合房子本身條件改變生活作息也沒關係」的念頭，但這就會變成削足適履的情況，如果你只是買雙鞋子就算了，真的穿不習慣頂多就不穿或丟掉，但房子一買可是得住好幾年，萬一住不習慣要換的話成本不低，不可輕忽！
除了個人居住習慣跟偏好以外，預算的設定也很重要，在考量預算時主要可以從兩個面向去思考：
1.1.貸款金額
如果你手上滿滿的現金，那你可以跳過這一段。
但通常大家都會需要透過銀行貸款來付大部分的買賣價金，所以能夠貸多少就非常重要！個人可貸款金額的計算方式網路上有許多文章可以參考，主要要看房屋本身的鑑價以及個人每月收入，由於牽涉的層面太廣，我在這裡就不贅述。
1.1.1.參考資料
1.2.隱形成本
買房除了買賣價金以外還有好多好多的額外開銷，除了基本要付的代書費/仲介費/政府規費/保險費用，還有需要裝修、裝潢跟買家電傢俱，很多都會需要以現金支付，這些也都要認真考量進去！
1.2.1.參考資料
2.慎選房地產仲介
在看屋、購屋過程中，房仲對於你成敗的影響絕對不容小覷，好的房仲會悉心關注你的需求而提供最適合你的物件，不好的房仲就是每日資訊轟炸、丟一堆不適合你的物件只一心想要趕快成交然後賺取佣金。
在初期跟新的房仲交涉時要好好觀察互動中的細節，如果房仲有出現不可取的行為時就要狠心汰換！否則只會讓你的尋屋/購屋過程更加艱辛。
以下是我個人觀察到，可以考慮直接將房仲淘汰出局的NG行為：
2.1.每天資訊轟炸
好的房仲會尊重買賣雙方都需要一點時間思考、討論，定期跟催進度是一定會的，但通常都會保留讓人喘息的空間。如果你遇到仲介三天兩頭一直亂丟物件資訊給你，還不斷催促要你趕緊下決定、下斡旋談價格，那房仲很有可能只在乎他成交的速度，而不是房子適不適合你居住！
2.2.工具落後
在現在資訊轟炸的時代，網路上的資訊往往瞬息萬變，如果你的仲介還在拍房仲店門口那些一張張的紙本物件資訊單給你，而不是直接傳一個含有多張照片(甚至影片)還有完整房屋資訊的連結讓你查看，那這個仲介很可能無法給你太多幫助，因為他獲得新資訊的速度搞不好都比你還來得慢。
當然這類型的仲介很可能已經在業界有深厚的經驗(希望是如此)，所以有他們獨特的人際技巧可以幫助價格談判，但做事方式如果落後時代太多還是一個很大的扣分。
2.3.一問三不知
不管你是房市小白還是經驗老手，當遇到一個新的房仲帶看房子時，絕對不要因為愛面子而不敢問問題，只要看到覺得有疑問的就儘量發問，從屋況到附近周遭生活機能環境、鄰居或目前價格行情都能問，最好也可以多問一些自已已經知道答案的問題來探探仲介的知識含量。
如果你問仲介房子前方的巷道土地是公有還是私人、房子從哪裡開始是加蓋外推、社區總共有幾戶、管理室是24小時還是只有12小時他都答不出來，那這仲介很可能沒有做好完整的功課，小失誤幾個問題或許只是意外，畢竟人都會有狀況不好的時候，但如果這種狀況接二連三出現那就要留意了！
2.4.做事拖拉、不守時
我曾打電話去主動約看屋，電話中跟房仲說了我方便的時段後，過了三天完全音訊全無！沒有加line、沒有收到回電也沒有提供地址等任何資訊給我，就像是談戀愛過程中被發了無聲卡一樣，想想看連約看屋都是這種態度，更何況是後續的流程呢？
3.大量看屋吸收資訊
千萬不要看了一、兩個月就急著簽約
如果你跟我一樣是房市小白，基本上對於房地產這個市場肯定很陌生，因此在初期最好大量多看各種不同的物件，不管你是看預售屋還是中古屋，多聽、多看並且有耐心是不二法門。
分享一下我們整體看屋的流程圖，其實大致上都是一個固定循環不斷重複，直到真正簽下買賣契約為止：
4.善用工具、做足功課
在看到喜歡、有興趣的物件時，記得先善用線上工具做足功課後再考慮是否要下斡旋金談價格，以下整理幾個Roy最常使用的工具提供參考。
許多政府提供的線上查詢工具都會需要使用到「自然人憑證」及「讀卡機」，所以若你還沒有這兩項基本配件的話，建議先準備起來哦！
| 工具名稱 | 用途說明 |
|---|---|
| 全國地政電子謄本系統 | 可以透過「門牌地址」或「地/建號」查詢房屋的土地及建物謄本資訊，不需要知道所有權人(屋主)的身分證字號也可以查！ 通常我會申請以下幾樣文件： 1.【土地及建物登記謄本】 讓你清楚知道建築物跟土地的合法面積為多少，以及屋主當前的貸款金額大約為多少 (通常是他項權利部登記金額除以1.2)，也可以知道屋主目前貸款對象是銀行還是個人，如果有出現向個人借款的情況出現，那很可能屋主已經有欠缺資金的情況出現囉！ 2.【地籍圖謄本】 讓你清楚知道屋子本身、附近土地的組成結構，是方方正正的還是歪七扭八？ 3.【建物測量成果圖】 能清楚知道房子蓋好時，有經過合法檢測的範圍到哪邊，能更清楚知道房子哪些部分是合法、哪些是二次施工(增建)。 不過透過此系統申請文件都是需要費用的，所以會需要額外線上購買HiNet點數卡進行儲值才能將文件拿到手哦！ |
| 活動斷層GIS查詢系統 | 查詢你喜歡的房子所在地是否鄰近已知的地震斷層帶，這點非常重要！ |
| 土壤液化潛勢查詢系統 | 查詢你喜歡的房子所在區域是出現建物下陷、傾斜的機率高不高？ |
| 內政部不動產交易實價查詢 | 雖然591等不動產交易網站都有附上實價登錄的資訊，但經過Roy實際使用發現有時會有遺漏，所以建議大家還是到政府提供的實價登錄查詢網站查詢會比較準。 |
| Google大神 | 若你買的是社區大樓，那可以大量的Google搜尋負面關鍵字，例如「xx社區 ptt」、「xx社區 水災」、「xx社區 兇案」、「xx社區 漏水」…等等，看是否有哪些資訊是被遺漏的。 Roy曾經有因為很努力的Google而發現同一個房子在幾個月前的價格比當前價格低了200萬 (感謝忙碌的房仲忘記把資訊移除) ，這些都是可以拿來跟屋主議價的籌碼哦～ |
| 筆記軟體 | 看屋一定要做筆記！ 看屋一定要做筆記！ 看屋一定要做筆記！ 因為看多看久了一定會忘光光，所以在看的當下一定要邊把重要資訊記起來。 Roy主推兩款好用的筆記軟體： 1.【Notion】- 免費 / 8美金每月 不管你用筆電、手機、平板都很好用的線上表格化紀錄工具，除了紀錄房屋資訊以外也可以方便的管理/紀錄跟房仲預約的看屋時間，可以輕鬆的透過連結分享所有記錄資訊給親朋好友，如果你不需要在裡面貼圖片的話使用免費版就可以。 歡迎使用我製作的Notion模板：點我 2.【GoodNotes】- 免費 / 270元台幣，一次買斷 如果你有平板+觸控筆的話，可以匯入「買房勝經」(請見文末其他參考資料)最後附的「賞屋清單」來當作表格紀錄，若你只是用來記錄看屋資訊的話使用免費版就可以，另外GoodNotes也可以透過線上連結分享給一同看屋的親朋好友。 |
| 貸款試算器 | 貸款試算器網路上到處都有，任選一款用得最順手的就可以！可以幫助自己更理性的選擇看屋的房價範圍以及出價時的合理底價。 |
5.沒有非買不可的房
沒有非買不可的房
沒有非買不可的房
沒有非買不可的房
講三次所以請牢記，即便看到真的很喜歡的屋子，也千萬要記得！！
Roy在這一年多的尋屋過程中，總共簽了三次斡旋，前兩次都因為出價不如賣方預期而失敗了，說實話被拒絕的滋味真的很難受，也會思考是不是未來不可能看到一樣喜歡的房子，但最終總是會看到更好、更喜歡甚至更適合的物件。
買屋要量力而為，看到合適的物件即便再喜歡也要把現實因素考量進去，底價設定好後就不要輕易動搖，千萬不要為了買一間房子而犧牲太多生活品質，容易造成家庭失和，或甚至讓自己在人生道路上少了許多選擇。
每個物件都會有其優缺點，所以在簽約前一定要審慎將其缺點及可能造成的困擾(風險)一一列出，並且衡量自身對於這些風險的接受程度如何，有沒有自己可接受的解決方式？需要額外花費多少費用&心力？
這部分則沒有什麼參考資料可言，需要依照個人情況跟不同物件的條件來判斷，請在這部分多花一點時間跟工夫，因為很難有人能替你完整分析。
6.留意話術
看屋跟談價時仲介很容易會丟出一些話術，這時你如何應對就非常重要，如果讓仲介覺得你是一隻很好宰殺的肥羊，那有什麼理由不宰呢？
這邊整理一下幾個我們在過程中很常聽到的話術，大部分都是希望買家能忽略缺點而儘快簽約，如果腦波一弱很可能就會不小心被牽著鼻子走：
- 這間很搶手，今天帶看了好多組，如果你們喜歡的話要趕快！
- 這間原本是屋主整修好要給兒子/女兒住的，所以料都是用最好的而且還自己監工，但因為xxxx所以最後拿出來賣，賣這個價格真的很划算！
- 你們出的這個價格真的太低了啦，我一定會被屋主罵到臭頭！
- 福地福人居，雖然房子有一些風水抗性也沒關係啦！
- 這塊政府未來有規劃xxxx，以後房價一定會漲！
- 這種物件在市場上已經找不到了！
- 房價只會漲不會跌
- 這個違建沒關係啦，這邊整排/棟一直以來都是這樣！
當然聽到話術不一定要急著駁斥，有時也許其中參雜了一些事實也不一定，但一定要特別留意所有聽到的資訊，不能全盤接收，一定要自己再多做功課去評估判斷才是。
總結
多聽、多看、多比較，耐心、恆心與意志力缺一不可
「尋屋->看屋->購屋->交屋」每個環節都非常消耗心力，因此請量力而為，如果時機不對、狀態不對那我建議就退一步，寧可先好好休息一陣子再繼續，也千萬不要因為感到累了、倦了就想草草了事，或因為仲介、親友的施壓就倉促決定，這樣如果有什麼差錯可是後悔莫及，而且也不會有人替你承擔後果。
別忘了，房子是拿來住的，若你買的不甘不願，住進去以後只會天天埋怨，那又何苦花大錢傷神傷心？
其他參考資料
房地產買賣的相關參考資料非常多也雜，當然如果能全部都看完吸收是最好，但如果你時間有限，我列出以下幾個經典的建議可以優先服用：
1.買房勝經(電子書)
買房勝經是著名房產作家/名人Sway的著作，由於作者本人在業界有深厚的經驗，而且發表評論直接、毫不遮掩的態度讓這本書趣味橫生，也更能讓像我們這樣的小白能快速了解產業、市場的生態，進而能在尋屋、購屋、談價錢的過程中能儘量避開一些隱藏的地雷。
雖然這本書頁數很多，建議買電子書，因為用字遣詞都很精闢且直白，我建議將它全部讀完再做最後的購屋決定，相信會是一劑威力強大的大補帖。
在看房後期我感到無力且絕望時，把這本書拿出來翻一翻又獲得許多希望跟動力，真心推薦～
2.Sway房市觀測站(Facebook)
Sway房市觀測站也是Sway本人經營的Facebook粉絲專頁，更新頻率高且會提供各地區的房市現況與一些內行人才知道的秘辛(例如說哪些建商明明就惡名昭彰，但在某些地區卻飽受喜愛)。
長期關注貼文內容也是避開隱藏地雷、了解當下市場狀況的關鍵！
3.TODY陶迪(Youtube)
陶迪是我在比較後期才關注到的房產作家，他的YT頻道內有許多平易近人的議題探討說明，不管你是要買房自住、投資應該都能從陶迪的影片中獲得一些寶貴的知識與資訊。
